1기 신도시 재건축 최대 수혜주인 ‘분당’ 중 용적률이 가장 낮고 1979가구로 1995년 지어진 아파트인 한솔마을 1·2·3단지는 통합재건축을 추진할 예정이다.
한솔마을 5단지의 경우 리모델링 사업계획이 있다.
승인 결과가 있는데, 분당, 일산, 평촌 등 1단계 신도시 중 리모델링 사업계획 승인을 받은 최초의 아파트라고 합니다.
이후 다른 아파트 단지도 영향을 받아 분당 구미동 무지개마을 4단지, 야탑동 매화 1단지, 정자동 느티마을 3·4단지 등도 리모델링에 활발히 나선다.
오늘은 분당 한솔마을 1차 신도시 통합 재건축 공헌사업의 사업타당성을 분석해보겠습니다.
이에 대한 포스팅입니다.
분당 정자동
분당구 정자동은 분당의 강남이라 불린다.
선도지구로 선정될 수 있는 시범단지와 파크뷰, 로얄팰리스, 아이파크 등 고급 주상복합단지가 있다.
2기 신도시 판교와 우수노선인 수인분당선, 신분당선, 경부고속도로, 분당~수서간 도로 등을 통해 교통이 편리합니다.
또한 매우 편리합니다.
학군 내에는 정자초등학교, 늘푸른초등학교 등 초등학교와 수준 높은 중·고등학교도 있다.
하지만 최고의 인재들은 인근 대치동 학원을 이용한다.
서울과 가깝다는 장점은 학원지역에서도 나타난다.
분당에는 서울대와 의과대학 입학에서 전국 100위권과 200위권 안에 드는 학교가 많지만, 100위권 학교들 사이의 경쟁은 매우 치열하다.
분당의 4개 주요 학교는 ‘서현고’, ‘낙생고’, ‘분당대진고’, ‘분당중앙고’이다.
특히 분당은 일산과 달리 질 좋은 일자리가 많고 서울 강남과 가까워 30년이 지나면서 일산과 분당의 격차가 더 벌어졌다.
제1신도시 재건축촉진단지
1기 신도시 재건축 단지로는 분당이 서현동 시범단지 8천여 가구, 한솔 1,2,3단지가 1,800가구, 이매풍림·선경·효성이 1,600가구, 정자일 등이 입주한다.
-로의 임광, 서광, 계룡, 화인, 한라 단지. 2,800가구가 건설되고 있습니다.
분당에는 총 8000가구가 건설되고 있는데 이 모든 일이 순조롭게 이루어질 수 있을지 의문이다.
우선 선도지구 아파트는 재건축이 거의 확정됐지만 정권교체나 공사비 인상 등의 문제로 사업이 중단될 수도 있다.
일산 내 약 6,000가구가 재건축을 추진하고 있으며, 23년간의 예비컨설팅에서는 후곡마을과 오마학군단지 문촌 1·2단지가 가장 영향력이 크며, 백마마을도 포함되어 있다.
재건축 바람이 불고 일대가 새로 개발된다면 일산동은 재개발을 요구하는 시민들이 늘어나 앞으로 다시 발전할 것으로 예상된다.
한솔마을 1,2,3단지
분당 한솔마을 123단지는 분당의 다른 단지보다 속도가 빠릅니다.
다른 단지에서는 아직 연합방식이나 신탁방식으로 사업을 추진하기로 결정되지 않은 반면, 한솔123단지는 1,979가구 중 1,016가구가 투표에 참여해 대부분이 신탁방식을 선택했다.
추진위원회가 신탁방식으로 진행하면 신속한 재구축이 가능하다는 뜻이다.
진전이 가능하다는 설명이 주된 이유라고 생각합니다.
그러나 신탁방식 역시 소유자의 의견을 크게 반영하지 못한다는 단점이 있다.
한솔마을 123단지는 이미 건물의 80%가 통합재건축 동의를 받을 정도로 매우 빠르게 움직이고 있다.
분당 사람들은 금융 투자와 교육에 열정이 많아서 두뇌가 유난히 잘 돌아가는 것 같아요. 그런데 이렇게 빨리 추진되는 단지가 많지 않은 것이 신기할 따름이다.
추진위원회는 선도지구로 선정되기 위해 신탁회사와 도시계획회사를 선정하고 세부 계획까지 세웠다.
또 현대산업개발, 대림산업, 포스코 등 1차 건설사들도 주목하고 있는 단지다.
한솔마을이 재건축 선도지구로 선정될 확률이 가장 높은 이유는 높은 용지율 + 낮은 용적율(단지 중 가장 낮음) 때문이다.
오전. 게다가 근처에 학교나 종교시설도 없어 더욱 이상적입니다.
한솔마을의 평균 대지면적은 청구아파트 19.1평, LG아파트 20.6평, 한일아파트 21.3평 등 총 20.06평이다.
평균 용적률은 173%로 사업성이 매우 우수합니다.
그래서 오늘은 한솔마을 123단지에 대한 비용분담을 분석해 볼까 합니다.
1기 뉴타운 특별법의 혜택 1기 뉴타운 선도지구로 선정되면 정밀안전진단 및 층수면제가 면제됩니다.
면적 비율이 최대 500%까지 증가합니다.
각종 인허가도 통합절차를 통해 단축돼 신속한 프로젝트 진행이 가능하다.
아파트 내 구역별 정비계획 수립, 조합설립 승인, 사업시행 승인, 관리·처분 승인, 이전·철거 단계도 단축하고, 지자체에서 이전 대책도 마련한다.
문제는 공공 기여율이다.
즉, 개발로 얻은 이익의 최대 70%를 회수할 수 있다는 뜻이다.
따라서 불만사항을 해소하기 위해 기부금 및 초과수익을 단계별로 나누어 특혜를 받아 환수하려고 노력하고 있습니다.
사업타당성 분석 용적률은 최대 500%로 가정했으나 최대 350%로 가정, 일반분양가는 평당 4천만원, 건축비는 800만원으로 가정했다.
평당 원. 34평 조합원 비용을 일반분양가×0.78로 가정하였으므로 일반분양가는 평당 4천만원×34평×0.78=10.6억원이 된다.
필요지분율은 50%마다 2.5평씩 감소하여 10.75 – 2.5 = 8.25평이 됩니다.
아파트 지분율 = 20.06 – 기부금 20% 가정 = 20.06 – 4.012 = 16.048평 일반분양 기여지분율 = 16.048 – 8.25 = 7.798평 일반분양가를 평당 4천만원으로 가정하였으므로 4천만원 원×34평 = 13억6천만원. 일반분양이익 = 일반분양가 – 공사비이므로 13억 6천만원 – (800만원 일반분양 기여금액 = 111,515,151원 그리고 일반분양가가 13억 6천만원이므로 시세차익은 최소 3억원 이상이라는 결론이 나옵니다.
분당한솔마을 1기 신도시 통합재건축사업비 사업타당성 분석에 대한 많은 관심 부탁드립니다.