안녕하세요 트루기입니다.
KB부동산이 매주 제공하는 매수매도지수를 보면, 다시 서울 매수 기회가 찾아온 것 같습니다.
과거의 추세를 보면, ‘판매자가 많은’ 기간은 늘고, ‘구매자가 많은’ 기간은 구매자가 구매하기 좋은 시기입니다.
시간이었다.
그러나 한 가지 걱정이 있습니다.
매도자는 늘고 매수자는 감소하는 기간이 장기간 지속돼 경기침체와 부동산 하락세로 이어질 것이라는 우려가 나온다.
실제로 이런 일이 2009년 9월부터 있었다.
일단 불황에 돌입한 뒤 2013년 초까지 지속됐다.
반면 2015년 11월부터 2016년 2월까지의 불황은 길지 않았다.
곧바로 2016년 여름의 파이어마켓이 이어졌다.
2009년과 2016년의 차이점을 이해하면 향후 부동산 동향에 대한 아이디어를 얻을 수 있습니다.
공통점은 유동성 규제다
2006년 9월에는 DTI 규제가 수도권 전역으로 확대됐다.
지금은 DSR이 더 문제지만 당시에는 DTI만으로는 무서웠습니다.
그리고 2015년 7월 정부는 가계부채 관리 종합대책을 발표했다.
핵심은 대출 상환 능력을 강화하는 것이었다.
대표적인 예가 앞으로는 주택담보대출에 대한 이자뿐만 아니라 원금까지 갚아야 한다는 것이었습니다.
그리고 2015년 말부터 서울 아파트 시장은 침체기에 접어든다.
2009년과 2016년 모두 경기 침체를 겪은 뒤 반등하는 상황에서 유동성 규제가 도입된 점에서 2024년 8월 이후 상황과 상당히 유사하다고 볼 수 있다.
차이점은 공급이다
2009년과 2016년의 차이점은 공급에 있습니다.
수도권 입주물량을 살펴보면 2009년에는 장기간에 걸쳐 누적 입주물량이 증가한 것으로 나타났다.
한편, 2016년에는 수도권 부동산 침체로 인해 입주자가 크게 감소하였다.
게다가 2009년에는 일명 ‘반값아파트’라 불리는 보금자리주택의 확대 및 조기공급이 발표되기도 했다.
2012년까지 60만대를 공급하겠다는 발표였다.
이는 수도권 미분양 주택에서도 여실히 드러난다.
서울과 경기도에서는 2008년 이후 미분양이 급격하게 증가했습니다.
반면, 2016년에는 미분양이 많지 않아 미분양이 감소하는 추세를 보였습니다.
이자율은 얼마였나요?
2009년과 2016년 금리 추세는 어땠나요? 2009년에는 서브프라임 모기지 사태로 인해 미국 연준의 금리가 제로 금리에 머물렀습니다.
우리나라도 기준금리를 대폭 낮추던 시절이었다.
2016년에는 미국의 기준금리가 인상됐고, 한국의 금리는 장기간 하락세를 보인 뒤 동결됐다.
실제로 한국의 금리는 2009년과 2016년부터 인상됐다.
다만 2009년에는 인상폭이 더 커졌다는 점에서 차이가 있다.
미국 연방준비제도(Fed) 기준금리
한국은행 기준금리
실제로 시장의 기대를 살펴보면 2009년에는 금리 인상, 2016년에는 금리 인하가 예상된다.
2024년 이후에는 무슨 일이 일어날까?
2024년 이후에는 2009년보다 2016년과 더 비슷할 가능성이 높다.
유동성 규제가 시작됐지만 현재 2026년 이후 급격한 공급 증가 조짐은 보이지 않고 금리도 인상보다는 하락 추세에 가깝다.
그러나 2009년처럼 수도권 유동성 규제가 더욱 강화되거나 아파트 반값주택 등 공급대책이 시행될 경우 수도권 부동산 침체가 장기화될 수 있다.
그렇게 되면 지역 부동산에 풍선효과가 생길 수도 있다고 봅니다.
미래는 누구도 알 수 없지만, 가격이 움직이기 전에는 100% 확신할 수 없어도 가격이 오르고 움직이는 것을 보고 자신감을 얻는 사람보다는 분석하고 판단하고 움직이는 사람이 되고 싶습니다.
좋은 기회를 잡은 것 같아요.