자금조달계획서, 부모 자식간 차용증 이자 어떻게 해야 자금출처조사 피하나?투기과열지역 및 조정대상지역 내 주택을 취득하게 되면 거래가격과 관계없이 모든 주택(비규제지역의 경우 거래가액 6억 이상)에 대하여 반드시 주택자금조달계획서를 제출해야 하는데요, 미제출하거나 잘못 작성하게 되면 최고 500만 원의 과태료 뿐만 아니라 자금출처조사까지 받게 되어 주의를 요하게 되죠. 자녀에게 자금을 대여하여 부동산을 취득하고 이 돈이 채무였음을 주장하며 주택자금조달계획서를 제출하는데요, 오늘은 어떻게 해야 인정받을 수 있을지 정리해 볼게요.
배우자 및 직계존비속 간 채무는 원칙적 인정되지 않아요 원칙적으로 인정되지 않으나 충분히 발생할 수밖에 없는 상황임을 입증한다면 증여로 보지 않는다고 해요. 단순히 차용증만으로는 인정받기 어렵고 타인 간의 금전거래 수준의 구체적인 대여 관계 입증이 필요한데요, 가족 간 금전소비대차 계약 시 아래 사항이 포함된 차용증서 및 계약서를 작성해야 해요.부모 자식간 작성한 차용증이라도 객관적인 증빙자료로 만드는 게 필요하겠죠. 작성한 차용증은 공증을 받거나, 등기소에서 확정일자를 받으면 더욱 확실해져요.① 이자율(이자지급일) 예시. 이자는 연 4.6%로 적용하고, 이자 지급일은 매월 5일까지로 한다.
② 대여금의 변제기일 예시. 원금은 ㅇㅇㅇㅇ년 ㅇㅇ월 ㅇㅇ일까지 상환하기로 하며, 다른 조건 없이 상환 일정 단축 가능하나 지연은 불가하다.
③ 담보 제공 유무④ 연체이자율 예시. 이자의 지급을 ㅇㅇ회 이상 연체 시 채무자는 기한의 이익을 상실한다.
이자는 얼마나 받아야 하나요? 가족 간 이자를 얼마나 받아야 할까요? 이자율을 높이면 수증자가 힘들어할 것이고, 이자율이 낮으면 증여로 보기 때문에 차용증 작성 시 이자율 책정은 상당히 고민되는 부분이에요.세법은 돈을 빌렸다는 객관적 증빙 자료가 없으면 재산이 무상으로 이전된 것으로 판단하고 상속 · 증여세를 물리는데요, 단 가족 간에는 10년 단위로 증여세를 일정 부분 면제해 주고 있어요. 부부간 증여는 6억 원, 성인 자녀는 5,000만 원(미성년자 2,000만 원)까지 증여세 납부대상에서 제외돼요.
세법에서 정한 법정 이자율은 연 4.6%예요. 세법에서는 가족 등 특수관계인 간의 금전을 무상 또는 낮은 이자로 대여한 경우 세법에서 정하는 이자율로 대여한 것으로 보고 증여세를 과세하고 있어요. 실제 지급하기로 한 낮은 이자와 세법에서 정한 법정 이자율의 차이로 발생한 이자금액이 10년간 5,000만 원이 않아야 하고, 설사 초과하더라도 연간 1,000만 원 이하인 경우에는 증여세를 매기진 않아요. 단, 4.6%로 받을 경우 증여자가 높은 이자소득을 받게 되므로 소득세가 나올 수 있어요.법인세법에서는 4.6%, 민사 이자율은 5%, 상법상 법정이율은 6%로 법정 이자율이 제각각인데요, 세무사님에게 여쭤보니 증여로 추정하지 않는 법정 이자율은 4.6%이고, 1천만 이하의 이자금액이 나오는 금액 2.17억에 대해서는 무상대차를 인정한다고 해요.
외부차입금을 활용하세요 차용증을 쓰는 것도 일정금액을 넘으면 안 되므로 부동산 취득 시 최대한 자기자금보다는 대출금, 전월세 보증금 등 외부차입금을 활용한다면 자금출처조사에 대한 소명이 가능해요.예를 들어, 3억 원의 부동산을 취득하기 위해 대출 2억 원, 보증금 5,000만 원의 월세 계약을 했다고 가정해 볼게요. 증여공제 5,000만 원을 공제해버리면 과세표준이 0이 나오니 증여세가 발생하지 않아요. 전세보증금을 활용하는 것도 좋은 대안이죠.
의심사례 자금조달계획서 작성 내용에 따라 아래와 같이 의심사례가 있으니 자금출처조사를 받지않도록 유의하여 작성하셔야 해요. 자금조달계획서와 함께 준비해야 하는 증빙자료는 아래를 참고해 주세요.(1) 소득 금액이 없는 미성년자가 증여신고 없이 자기자금 과다 보유(2) 소득 금액이 크지 않은 20,30대가 현금, 금융기관 예금액 등 자기자금 과다 보유(3) 대출 규제 초과하는 ‘임대보증금 포함 주택’매수자가 주택담보대출 실행(4) 자금조달 지급 방식에 현금 지급 과다(5) 특수관계자(가족 등)와의 차용금 과다
항목별증빙자료자기자금금융기관 예금액예금잔액증명서 등주식/채권 매각대금주식거래내역서, 잔고증명서 등증여/상속증여/상속세 신고서, 납세증명서 등현금 등 그 밖의 자금소득금액증명원, 근로소득원천징수영수증 등 소득 증빙 서류부동산 처분대금 등부동산매매계약서, 부동산임대차계약서 등차입금 등금융기관 대출액 합계금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서 등임대보증금 등부동산임대차계약서회사지원금, 사채 등 또는 그 밖의 차입금금전 차용을 증빙할 수 있는 서류 등 #빅부동산 #주택자금조달계획서 #자금조달계획서 #부동산취득 #차용증 #법정이자율 #부모자식간 #자금출처조사