매일독서일 192
며칠 전에 다 읽었는데, 이런 실용서들은 끝까지 읽어도 의미가 있도록 정리해야 하기 때문에 따로 정리했습니다.
상업적 투자의 특징
쇼핑몰에 관해서는 임대도 잘되고 나중에도 잘 팔릴 수 있는 양질의 쇼핑몰을 찾아서 투자해야 합니다.
그러기 위해서는 명확한 투자 목적과 기준이 필요하며, 동시에 좋은 상권과 적정 가격을 파악할 수 있어야 한다.
상권의 개성 – 같은 상권 내 같은 건물, 같은 층이라도 객실마다 가치가 다르며, 위치의 차이뿐만 아니라 관리 방식도 다릅니다.
임대소득 유형에 따라서도 달라집니다.
근린상가, 아파트단지상가, 중심상가, 테마상가, 주상복합상가, 지식산업센터 쇼핑몰 등으로 분류됩니다.
동선에 연결되지 않은 쇼핑몰. 쇼핑몰보다 시간이 더 오래 걸립니다.
그러나 일정 기간(5년 이상)이 지나면 상권의 영향력이 커져 임대수익률도 오르고 상권의 가치도 크게 상승하는 유망 상권이 된다.
투자 가치는 모든 지역의 상업용 건물보다 높습니다.
주상복합의 경우 가능하면 도로변 1층 상가에 투자하는 것이 좋다.
좋은 상가건물을 선택하는 방법에 따라 상층부를 좋은 업종에 임대한다면 1층보다 임대수익률이 더 좋을 수 있습니다.
다만, 사람들이 방문하기 쉽고, 1층보다 좋은 위치에 있어야 하며, 전면에 노출되는 쇼핑몰이어야 합니다.
좋은 쇼핑몰을 선택하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다.
(1) 좋은 위치에 있는 최고의 쇼핑몰을 선택합니다 (2) 좋은 상업지역 할인 또는 좋은 조건으로 매매되는 상업용 부동산을 찾아 투자 규모에 따른 수익형 부동산 금액 상업용 및 1억원 미만 수익형 부동산 소형 오피스텔, 소형빌라, 구역사무실 1억원~2억원 근린생활 상층상가, 지식산업센터(소형), 오피스텔, 소형아파트 2억원~3억원 근린생활 상층상가, 경기도지역 1층상가, 지식산업센터 3억~5억 원 1층 쇼핑몰, 근린생활 2,3층 쇼핑몰, 지식산업센터 5억~10억 원 근린생활 및 중심상업지역 1층 쇼핑몰, 중심상업지역 2,3층 쇼핑센터 중심상업지역 10억원 이상 자금이 필요하여 기업이 보유하고 싸게 파는 경우도 있고, 경매 직전에 판매된 것입니다.
이러한 상점은 대개 좋은 위치에 있지 않습니다.
중요한 것은 상업투자가들이 상업공간을 어떻게 활용하는지, 어떤 사람들이 필요로 하는지 파악하는 것이다.
자금에 맞는 투자처를 찾고, 상권의 특성을 면밀히 살펴보고, 어떤 업종에 임대할지, 얼마 정도 받기에 적당한지 판단해 시나리오를 작성한다.
수익률 산정 수도권 신도시 상가 1층 기준으로 현실적인 수익률은 5~6% 수준이다.
이를 기준으로 보면 서울 시내에 가까울수록 낮아지고, 시골로 갈수록 높아진다고 생각하시면 됩니다.
가장 먼저 해야 할 일은 근처의 임대 가격을 알아내는 것입니다.
요즘 인기 신도시의 1층 상가 매매가격은 평당 3500만~4000만원을 넘는다.
상업용 부동산을 판매하는 기업은 매매가격과 수익률 6%를 바탕으로 예상임대료를 계산해 홍보한다.
상권 이해 상권을 판단할 때 단지 현상만으로 판단해서는 안 됩니다.
앞으로 상권이 바뀔지 여부도 확인해야 한다.
상업지역은 도입기, 성장기, 안정기, 쇠퇴기, 전환기를 거쳐 변화합니다.
초기 도입 시기나 늦은 안정화 시기 이후에는 상권에 대한 투자를 피하는 것이 가장 좋습니다.
전환기란 쇠퇴기이자, 지역 내 새로운 개발이 어려워진 상권이 재개발 등의 이유로 부흥하는 시기이다.
기존의 도심을 살펴보면 이전에 번성했던 상업지역이 쇠퇴하고 어려움을 겪고 있는 것을 볼 수 있습니다.
이는 이들 지역의 상권이 도시재생사업을 통해 다시 개선되는 시기를 말한다.
이러한 장소에 정기적으로 관심을 기울이면 좋은 투자 기회를 잡을 수 있습니다.
상업지구는 물이 고이는 곳이라고 생각하시면 됩니다.
풍수지리에서는 도로를 수로로 보기 때문에 대부분의 상업지역은 저지대에 형성된다고 본다.
상권찾기에 실패하지 않고 성공적인 투자를 하기 위해서는 먼저 상권의 원리와 상권에 대한 안목을 길러야 한다.
상권에 대한 깊은 이해가 없고 투자금액이 크다면, 무리한 투자보다는 자신이 사는 지역의 작은 소매점에 투자하여 성공을 경험해 보는 것이 좋을 것 같습니다.
내가 살고 있는 지역의 상권을 이미 알고 있고, 상권에 적합한 업종을 쉽게 알아볼 수 있습니다.
현장 확인 사항 (1) 시세 결정(매매가, 매매가, 임대가, 사례금 가격) (2) 주변 환경(위치), 유망 산업, 지형, 향후 전망) (3) 상권 현황( 규모, 전면 길이, 1층, 면적, 주차장, 기둥, 보도 폭, 엘리베이터, 화장실 위치 등) 주변 임대 수준을 알면 상업 단지의 예상 임대료를 계산할 수 있습니다.
매매가격이나 매매가격의 예상임대가격과 비교하여 연간 수익률을 판단하는 것이 가능합니다.
상가분양은 사례금이 없기 때문에 초기 임대료가 기존 상가건물에 비해 다소 높다는 점도 고려할 필요가 있다.
현재 임대사업은 현재 임대하고 있는 업종이 상권에 적합한지 여부를 판단하기 위해 실시됩니다.
잘하고 있는지 파악하는 것이 필요합니다.
가능하다면 층고가 높은 것이 좋습니다.
2층 이상부터는 정면과 엘리베이터가 가까운 곳이 좋으니 상층 투자자들은 꼭 확인해야 한다.
아파트 단지 내 상업공간의 적정 면적은 가구당 0.3평 정도이다.
예를 들어 특정 지역에 아파트 100가구가 있다면 면적은 30평이므로 100가구당 상가 2개를 갖추는 것이 적절하다고 본다.
도로와 상권의 관계만 고려한다면 차선이 2~4개로 늘어나 차량의 속도를 내기 어려울 것이다.
이상적으로는 무단횡단이 가능한 도로가 이상적입니다.
가능하다면 횡단보도 앞 코너나 건물 입구 코너에 투자하는 것이 가장 좋습니다.
처음 투자하시는 초보자라면 가능하면 1층에 투자하시는 것이 안전합니다.
인근 상업투자현장 체크리스트와 유사합니다.
상업용 임대 시세를 확인해보세요. 주변 임대시세 대비 가격이 적절한지 여부. 인근 유사상업건물 권리의 시가는 유동인구의 주요 이동선과 접촉하고 있다.
지리적 시가는 투자하기 좋은 위치(낮은 평지)에 위치해 있는지 여부를 가리킨다.
상권을 저해하는 요소(공원, 관공서 등) 근처에 경쟁상업시설이 많은가? 토지임대사업 현황은 어떤가요? 상업용 건물의 규모가 적절합니다.
상업용 건물의 정면이 넓습니다(최소 3.5m). 층고, 면적(너무 작지 않아야 함), 주차조건, 출입구 도로, 쇼핑몰 내부 기둥 유무 상가 건물 앞 보도 상가 건물 앞 여유 공간 장애물 유무 상가건물 전면 시야 및 표지판을 차단하는가 엘리베이터 동선과 가까운가 화장실 이용이 편리한가 계획상업지역 체크리스트 배후단지 가구규모(주변 아파트단지 및 가구수) 파악 이동 – 배후세대 입주기간(상업세대와 입주가 빠르거나 유사해야 함) 배후세대의 면적 및 수준(대형보다 중소형이 유리함) 상업용 유닛 공급규모(상가세대 이상 여부) 이하 배후단지에 비해 경쟁력이 떨어지는 상업단지) ) 인근 지역에 대형 백화점이나 슈퍼마켓이 있는 경우 해당 지역은 인구밀도가 높고, 면적이 넓으며, 소비력이 높은 곳이어야 함(추가 설명) 좋은 임차인 구하는 방법, 계약서 쓰는 방법, 세금, 공공장부 보는 방법 등을 알려드립니다) 너무 많아서 일단 여기까지만 요약하겠습니다) 상가투자 핵심 노하우 박작가 정일출판 이레미디어 출판 2017.01.09.