■ 보증금을 못 받을 때 해결 방법!
임차인, 집주인이 미리 알아두어야 할 사항 ■ 안녕하세요, 단희선생님입니다.
임대차 계약이 만료되면 이사를 나가야 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 새 세입자를 구하지 못하고 보증금을 돌려주고 싶어도 돌려주지 못하는 경우가 꽤 많죠?
오늘은 위의 두 가지 상황에서 임차인이나 집주인이 할 수 있는 조치에 대해 알아보겠습니다.
하지만 오늘의 이야기는 사기에 관한 것이 아니라, 불가피한 상황에서 취할 수 있는 조치에 관한 것이며, 임차인, 집주인, 임차인이 함께 노력해야 한다는 것입니다.
영상을 보고 싶으시다면 아래 영상을 클릭해주세요^^
전세 관련 사기가 점점 많아지면서 전세를 꺼리는 분들도 꽤 계시죠? 보증금은 적은 금액이 아닙니다.
어떤 분들은 5년, 10년 동안 돈을 모아서 대출도 받았는데, 한꺼번에 다 잃으면 정말 눈물이 납니다.
먼저 관련 뉴스를 살펴보겠습니다.
대전에서는 3000억 원으로 추산되는 임대 사기 사건이 발생했고, 빌라 563채를 매매하고 임대료 146억 원을 빼돌리는 사건도 발생했다.
올해 임대 사기 피해자가 4,481명에 달해 피해가 컸다는 기사도 있다.
5,105억원 규모입니다.
https://cdn2.ppomppu.co.kr/zboard/data3/2023/1223/m_20231223212413_NwifyvkCPX.jpg 예치금으로 사기를 저지른 사람은 엄벌에 처해야 마땅하다.
하지만 보증금을 돌려주고 싶어도 돌려주지 못하는 집주인이 많습니다.
예를 들어, 세입자가 돌려받을 보증금을 마련하기 위해 이사를 해야 할 때 이런 문제가 발생합니다.
집주인이 임대료 보증금을 제공하지 못하는 또 다른 이유가 있습니다.
이때는 집값이 하락하는 시기입니다.
집값이 오르면 보증금도 오른다.
반대로 집값이 떨어지면 보증금도 떨어진다.
그러나 이는 예측할 수 없기 때문에 필연적으로 집주인 양도세를 환급받을 수 없는 상황이 발생한다.
이와 관련된 기사도 있습니다.
집주인도 파산 위기에 처해 있다고 합니다.
실제로 이러한 문제로 상담을 받으러 오시는 분들이 많습니다.
불과 2년 전만 해도 보증금이 2억 원 안팎이었는데, 지금은 4000만 원 안팎으로 줄어서 면접이 어려운 곳이 있다.
한국일보가 보도한 기사입니다.
위 그래프를 보면 2022년에 비해 2023년 공공빌라 가격이 크게 하락한 것을 알 수 있다.
빌라A의 공시가격은 2022년 약 2억 7천만원이었는데, 2023년에는 2억 4천만원으로 하락했다.
주목할 만한 변화는 보증비율, 즉 전세보증금에 허용되는 비율이다.
140%에서 126%로 감소했습니다.
2022년 보장받을 수 있는 임대료가 3억8000만원이었다면, 지금은 3억870만원으로 떨어졌다.
즉, 집주인이 임차인을 찾을 때 추가로 8000만 원을 내야 한다는 뜻이다.
당연히 집주인이 이 정도의 큰 돈을 준비하지 못하는 경우도 있을 것입니다.
임차인과 잘 대화해서 계약을 연장하면 좋겠지만, 이사를 해야 할 때도 있습니다.
또, 임대인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하면 이의신청권과 우선상환권이 사라진다는 점도 문제다.
반대의 힘과 우선변제권에 대해 알아야 합니다.
반대권이란 임대차 계약의 내용을 제3자에게 주장할 수 있는 법적 권한을 말합니다.
우선상환권은 임대주택이 경매나 공매에 올라갔을 때 받은 돈을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리다.
집주인이 이 권리를 유지하고 싶다면 임대차 등록 명령을 발행하는 방법이 있습니다.
그러나 임대등록명령에도 치명적인 단점이 있다.
양날의 검입니다.
임대차등기명령을 하면 이사를 하여도 이의권과 우선지급권은 유지되지만 보증금을 늦게 돌려받거나 더 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.
집을 찾을 때에는 반드시 등기부 사본을 확인하십시오. 임대차등기명령을 발부하면 위 사진과 같이 등기부 사본이 을구에 게시됩니다.
등기부 사본을 없애기만 하면 되니, 누가 보고 나서도 장사를 하겠느냐? 부동산 중개업자도 도입을 꺼릴 것이다.
즉, 임차인을 찾기가 더욱 어려워지고, 보증금을 돌려받기도 더욱 어려워지게 됩니다.
임대차등록명령은 임대보증금을 안전하게 받기 위한 것이지만 위와 같은 문제가 발생한다.
그럼 우리는 어떻게 해야 할까요? 이 경우에는 임차인과 집주인이 협조해야 합니다.
임차인이 임차인을 빨리 찾아야만 문제가 해결됩니다.
임차인을 빨리 찾는 6가지 팁을 알아보세요. 첫 번째는 계약 연장을 원하지 않을 경우 최소 3개월 전에 미리 통보하는 것입니다.
이는 임대인뿐만 아니라 임차인에게도 적용됩니다.
집주인은 서로 집을 미리 구할 시간을 주어야 하고, 세입자는 미리 돈을 저축할 시간을 주어야 한다는 뜻이다.
둘째는 전세를 낮추는 것이다.
전세가 떨어지면 전세보증율도 떨어진다고 했는데요. 이곳은 신규 입주자가 많지 않아 일시적으로 전세가 하락하는 경우도 있습니다.
이런 상황에서 보증금을 그대로 유지하면 임차인을 찾기가 더욱 어려워진다.
따라서 현실적인 대안으로는 보증금을 낮추는 것이 좋습니다.
임차인이 시장 상황을 모르고 있는 것으로 보이면 집주인은 나서서 임대료 인하를 제안해야 합니다.
보증금을 낮추면 보증금에 차이가 생깁니다.
물론 이 문제의 책임은 임차인에게 있습니다.
당장 일시금을 모으기가 어렵다면 보증금환급대출을 활용하는 것도 좋다.
세 번째 방법은 중개수수료+알파, 간단히 말하면 공인중개사 계약이다.
임차인을 찾으려면 공인 부동산 중개인을 통해야 합니다.
그 대가로 공인 부동산 중개인은 수수료를 받습니다.
이 때문에 부동산 중개인들은 수수료가 높은 집에 더욱 신경을 쓸 수밖에 없다.
그래서 빨리 임차인을 구하고 싶을 때, 공인중개사 수수료 외에 다른 금액을 부동산 중개업자에게 지급해 주는 방법도 있습니다.
성공을 보장할 수는 없지만 서명할 확률은 확실히 높아집니다.
네 번째 방법은 신규 임차인에게 혜택을 제공하는 것이다.
사업을 할지 말지 고민하는 사람들의 공감을 불러일으킬 수 있는 제안을 하는 것이 아이디어입니다.
예를 들어 중개수수료나 이사비용을 지원하거나, 월세의 경우 1~2개월간 임대료를 감면해준다.
다섯번째는 전문 부동산 중개인을 찾는 것입니다.
건물 주변의 부동산을 모두 시장에 내놔도 거래가 불가능한 경우가 있다.
이런 경우에는 거리가 있더라도 원룸, 월세 전문으로 하는 부동산에 맡기는 것이 좋습니다.
실제로 거래가 잘 안 될 때 월세 전문 부동산 중개인에게 제출했더니 바로 계약이 체결됐다.
여섯 번째이자 마지막 단계는 새로운 세입자의 관심을 끌 수 있는 주택을 만드는 것입니다.
누구나 깨끗하고 깔끔한 집에서 살고 싶어합니다.
그래서 집을 보러 오시는 분들이 기꺼이 계약하실 수 있도록 준비하고 있습니다.
새 세입자를 구할 때 현 세입자에게 미리 “빨리 계약해야 하니 집도 깨끗하게 청소해주시고 냄새도 나지 않게 해주세요”라고 미리 말해둔다.
또한 언제든지 집을 보러 갈 수 있도록 부재시에는 허락을 구하고, 집에 들어갈 수 있도록 집주인에게 미리 협조해 주세요. 나도 비밀번호를 알아요. 집주인과 사전에 여러 가지 사항을 협의하시면 새 임차인을 찾는 것이 더 쉬울 것입니다.
위의 방법을 다룰 때에는 집주인과 임차인이 협력관계에 있다는 사실을 절대로 잊어서는 안 됩니다.
집주인과 임차인 모두 웃는 얼굴로 거래를 마무리할 수 있기를 바랍니다.
단희캠퍼스 홈페이지에 가시면 오늘의 내용을 포함해 이전에 포스팅한 마인드맵이 많이 있습니다.
한 번 읽으면 모든 것을 잊어버릴 것입니다.
마인드맵을 다운받아서 1분만 보시면 전체 내용이 바로 이해가 되실 겁니다.
당신의 눈이 그것에있을 것입니다.
마음에 와 닿는 문장이 있다면 마음껏 다운받아 보세요. https://bit.ly/46DhLeY 단희캠퍼스 당신의 꿈을 현실로 만들어 드립니다.
bit.ly (무료강의) · 건물주가 건물 지을 때 꼭 알아야 할 점 · 주 2회 출근, 고시원 창업 1000만원 벌기 · 퇴직 없는 단희 선생님 평생 돈 버는 독서 전략 · 소액으로 토지 투자 가능!
토지로 돈 버는 방법 · 나의 지식과 경험으로 3개월 안에 월 1000만원 버는 방법 · 대세는 오피스텔, 수익형 부동산을 해야 하는 3가지 이유 https://bit.ly/3PcLN2I 단희캠퍼스 메이킹 당신의 꿈을 현실로 만들어 드립니다.
bit.ly와 함께하세요